Thận trọng với đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chính thức được trình xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội chiều 17/3. Trong đó có nội dung đáng chú ý đang nhận được sự quan tâm của xã hội là đề xuất bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Thẩm tra dự luật, Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, trong Thường trực Uỷ ban Pháp luật đang có hai loại ý kiến.

Loại ý kiến thứ nhất không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật. Lý do là bởi theo thông tin báo chí phản ánh dư luận xã hội, nhiều ý kiến của các tầng lớp Nhân dân là đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của dự thảo Luật và ý kiến của Thường trực Hội đồng Dân tộc, một số Ủy ban của Quốc hội tham gia thẩm tra cho thấy, chính sách về sở hữu nhà chung cư có thời hạn chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ. Hơn nữa, quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.

Bên cạnh đó, khoản 1 và khoản 2 Điều 25 của dự thảo Luật quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc các trường hợp phải phá dỡ; thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Với quy định này, thời hạn sở hữu nhà chung cư không được xác lập cụ thể cùng với việc xác lập quyền sở hữu mà phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý về xây dựng khi kiểm định nhà chung cư ở các thời điểm khác nhau. Điều này dẫn đến không xác định được thời hạn sở hữu nhà chung cư khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tiềm ẩn rủi ro cho các bên khi mua bán nhà chung cư do không biết được tình trạng nhà chung cư tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở để xác định thời hạn sở hữu còn lại, gây khó khăn cho việc xác định giá nhà, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu nhà chung cư.

Loại ý kiến này cũng cho rằng việc khoản 1 Điều 26 của dự thảo Luật quy định chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư là chưa giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa tài sản là nhà chung cư và tài sản là quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư, theo đó, quyền sở hữu tài sản trên đất chấm dứt nhưng quyền sử dụng đất vẫn còn. Như vậy, quy định của dự thảo Luật chưa khắc phục được khó khăn hiện nay là tình trạng nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ nhưng người dân không chịu di dời để cải tạo, xây dựng lại, do họ vẫn có quyền sử dụng đất và vẫn có thể căn cứ vào đó để “trụ lại” nhà chung cư.

Ngoài ra, kinh nghiệm pháp luật quốc tế về thời hạn sở hữu nhà chung cư nêu trong Báo cáo số 43/BC-BXD ngày 10/3/2023 của Bộ Xây dựng về đánh giá tác động của chính sách trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) kèm theo Hồ sơ dự án Luật cũng cho thấy không có nước nào áp dụng như đề xuất trong dự thảo Luật.

Với những lý do trên, loại ý kiến này đề xuất nghiên cứu phương án quy định như sau: Không bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật mà vẫn giữ như hiện hành, đồng thời bổ sung một số biện pháp, trình tự, thủ tục cụ thể liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Loại ý kiến thứ hai tán thành quy định của dự thảo Luật với các lý do đã nêu trong Tờ trình của Chính phủ. Bên cạnh đó, có ý kiến cơ bản thống nhất với quy định của dự thảo Luật nhưng đề nghị quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư, không nên đồng nhất thời hạn sở hữu với thời hạn sử dụng nhà chung cư. Ý kiến khác đề nghị quy định thời gian sử dụng đất ở theo thời hạn sở hữu nhà chung cư (50 - 70 năm) hoặc quy định 02 loại sở hữu vĩnh viễn và sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Chủ nhiệm Hoàng Thanh Tùng cho biết đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với loại ý kiến thứ nhất.

Đây là yêu cầu của Chủ tịch Quốc hội đối với đề xuất của Chính phủ.

Chủ tịch Quốc hội cũng nhắc đến lập luận của loại ý kiến này. Đó là, theo quy định tại Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”.

Khoản 2 Điều 14 Hiến pháp quy định: “Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”.

Điều 163 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”. “Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường”.

Như vậy, khi cá nhân xác lập quyền sở hữu về nhà ở đối với một căn hộ chung cư cụ thể thì quyền sở hữu đó được bảo vệ, quyền lợi về chỗ ở và sở hữu đối với nhà ở của người mua được bảo hộ.

Hơn nữa loại ý kiến này cũng cho rằng là không thể đồng nhất giữa 2 phạm trù quyền sở hữu và thời gian sử dụng. Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn cũng đã có quy định chi tiết về thời hạn sử dụng của công trình xây dựng nói chung, trong đó bao gồm công trình nhà chung cư và các trường hợp cụ thể.

Chủ tịch Quốc hội cũng cho biết, nhiều phân tích khác theo giác độ quản lý nhà nước và quyền lợi của người dân cho rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư là tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân, tâm tư tình cảm, nguyện vọng của người dân và tác động đến cả thị trường bất động sản nói chung. Vì vậy phải được đánh giá tác động một cách rất là kỹ lưỡng, thận trọng, toàn diện hơn nữa. Nhóm ý kiến này đề nghị cân nhắc không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ mà giữ như quy định hiện hành.

Chủ tịch Quốc hội cũng nhấn mạnh, Luật này cần tập trung vào việc quy định về chặt chẽ và cụ thể hơn nữa về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Việc tiêu hủy, phá dỡ, cải tạo nhà chung cư trên cơ sở đánh giá những vướng mắc trong thực tế.

Phát biểu tại phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng đề nghị cần nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, để đảm bảo phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ với quy định của Bộ luật dân sự, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân đối với tài sản, vì nhà chung cư là tài sản có giá trị và ý nghĩa lớn đối với người sở hữu.

Nhấn mạnh việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư nếu không xử lý tốt sẽ gây bất an trong tâm lý xã hội, ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư, Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng cần làm rõ, khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết, thì quyền sở hữu chung cư vẫn được Nhà nước bảo hộ và có các phương thức bảo vệ thiết thực theo hướng thỏa thuận hài hòa lợi ích các bên liên quan.

Giải trình sau đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là một dự án Luật quan trọng, nhạy cảm, được nhân dân và dư luận xã hội quan tâm rất lớn. Nhận thức rõ điều này, Ban soạn thảo đã luôn thận trọng, cầu thị lắng nghe trong quá trình xây dựng các quy định của dự án Luật. Tuy nhiên, trong quá trình soạn thảo với kết quả trình Ủy ban Thường vụ hôm nay vẫn còn nhiều vấn đề cần phải tiếp tục rà soát, tiếp thu để hoàn chỉnh dự án Luật này.

Về nội dung liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư mà nhiều đại biểu và dư luận quan tâm, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết chung cư là công trình đặc thù, có nhiều người sử dụng, khi xuống cấp, hư hỏng sẽ có nguy cơ ảnh hưởng lớn đến an toàn tài sản, tính mạng của cư dân. Từ thực tế như vậy, trên cơ sở kinh nghiệm của các nước trong khu vực và quốc tế, Bộ Xây dựng mới đưa ra đề xuất quy định như trong dự thảo Luật.

Tuy nhiên, qua ý kiến của Ủy ban thẩm tra và qua các ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày hôm nay, đặc biệt là ý kiến chỉ đạo của đồng chí Chủ tịch Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Bộ Xây dựng sẽ nghiêm túc rà soát, nghiên cứu kỹ lưỡng, quy định rõ hơn để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của của người dân, đồng thời cũng đảm bảo được mục tiêu cải tạo chung cư cũ, đảm bảo an toàn sức khỏe, tính mạng của nhân dân trong thời gian tới./.