Ngân hàng Nhà nước siết vốn vay mua căn hộ trên 3 tỉ: Nguyên nhân ở đâu?

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến đối với dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh NH nước ngoài.

Trong đó, nhiều ý kiến băn khoăn xung quanh quy định về áp dụng hệ số rủi ro từ 50%- 150% đối với các khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống, tùy theo số tiền vay khác nhau. Đáng lưu ý, việc quy định áp mức rủi ro 150% đối với khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có dư nợ trên 3 tỉ đồng sẽ tiếp tục siết dòng vốn tín dụng đổ vào cho vay mua nhà, căn hộ cao cấp…

Liên quan đến vấn đề này, NHNN vừa có thông tin phản hồi và cho rằng cần nhìn nhận khách quan về quy định sửa đổi. Bởi việc áp hệ số rủi ro theo giá trị khoản tiền vay khác nhau có thể chưa thực sự hợp lý với tất cả khoản vay liên quan đến bất động sản nhưng là bước tiến so với quy định trước đây.

Cụ thể, Thông tư 36 trước đây quy định toàn bộ khoản vay kinh doanh bất động sản (gồm cả cho vay mua nhà ở) đều áp dụng hệ số rủi ro 200%, trừ khi đó là cho vay tiêu dùng. Điều này dẫn đến hiện tượng các khoản cho vay mua nhà, sửa chữa nhà để bán, cho thuê… với mục đích sinh lời đều được các NH thương mại đưa vào cho vay tiêu dùng, từ đó phản ánh không đúng bản chất rủi ro của nó, khiến chính sách điều tiết tín dụng tiêu dùng bị méo mó.

Nay, dự thảo sửa đổi Thông tư 36 quy định giới hạn khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà mà tổng dư nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng, mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ… được áp dụng hệ số rủi ro 50%; mức hệ số rủi ro 100% đối với các khoản vay có nợ gốc từ 1,5 - 3 tỉ đồng… nhằm phản ánh đúng hơn chủ trương chính sách khuyến khích, hỗ trợ người dân mua nhà ở, nhà xã hội, nhất là những đối tượng có nhu cầu thực, nhu cầu thiết yếu và đang là phân khúc thiếu nguồn cung.

"Các mức ngưỡng áp dụng rủi ro đã được phân tầng nhằm tác động tốt hơn, điều chỉnh tốt hơn đến thị trường, giúp đối tượng thụ hưởng chính sách được hưởng lợi nhiều hơn. Đây là điểm tích cực của quy định sửa đổi so với trước đây" – đại diện NHNN phân tích .

Cơ quan soạn thảo cũng cho rằng cần đánh giá chính xác hơn về mức 3 tỉ đồng. Theo nguyên tắc các NH chỉ cho vay mua nhà với tỉ lệ cho vay tối đa là 70% giá trị hợp đồng mua bất động sản, nên ngưỡng 3 tỉ đồng giá trị gốc của khoản vay thì tương ứng giá trị nhà sẽ ở mức 4,2-4,5 tỉ đồng. Đây có lẽ là con số khá hợp lý so với giá nhà trung bình hiện nay tại Việt Nam, cũng như mức thu nhập của người dân Việt Nam và đối tượng mua bất động sản này.

Ngoài ra, phạm vi tác động của thông tư này sẽ không quá lớn đến thị trường bất động sản, vì chỉ áp dụng đối với NH thương mại gặp khó khăn về tài chính trong giai đoạn sáp nhập, hợp nhất chưa đáp ứng chuẩn Basel II.

Kể từ năm 2020, các tổ chức tín dụng, chi nhánh NH nước ngoài sẽ áp dụng quy định tỉ lệ an toàn vốn theo quy định tại Thông tư số 41. Theo đó, hệ số rủi ro của khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản, khoản cho vay thế chấp nhà sẽ phản ánh chính xác mức độ rủi ro của khoản vay từ 30% đến 200% phụ thuộc vào đặc điểm, cấu trúc của khoản vay (tỉ lệ bảo đảm của khoản vay, tỉ lệ thu nhập của khách hàng, mục đích sử dụng vốn vay…).

Quy định này sẽ phản ánh chính xác hơn mức độ rủi ro của khoản vay lĩnh vực bất động sản và giúp NHNN kiểm soát tốt hơn thanh khoản, mức độ rủi ro của hệ thống NH.