Trầm lắng thị trường bất động sản thứ cấp

Hết thời lướt sóng

Tháng 2/2022, ông Trần Ngọc Phan (ngụ quận 11, TP HCM) rao bán lô đất lẻ nằm trong khu dân cư tại huyện Bình Chánh với giá 17 tỷ đồng. Do chậm ra hàng, đến đầu tháng 7, chủ đất chấp nhận hạ xuống còn 14,5 tỷ đồng nếu khách mua thanh toán nhanh.

Lô đất ông Phan vừa chốt bán có chức năng hỗn hợp, 65% diện tích là đất thổ cư, còn lại là đất nông nghiệp, đã mua cách đây nhiều năm. "Nếu so với giai đoạn mua vào lô đất này cách đây 3 năm với giá 13 tỷ đồng, mức chốt bán 14,5 tỷ đồng hiện nay tuy có lãi nhưng không đạt như kỳ vọng. Do gia đình cần tiền mặt nên chấp nhận cắt một khoản lợi nhuận để bán nhanh, thu hồi vốn nhanh", ông Đức nói.

Tương tự, ông Lê Quốc Hùng mua căn hộ 1,8 tỷ đồng vào thời điểm cuối năm 2020, định chờ tăng giá sẽ chốt lời. Tuy nhiên, do thị trường thứ cấp không thuận lợi nên vội bán 1,7 tỷ để thoát hàng.

Ông Hùng cho biết, đã thanh toán được 35% giá trị căn hộ, dự án đang xây, lẽ ra nếu thị trường tăng trưởng tích cực, có thể bán chốt lời được trên 10%. Thế nhưng, thực tế thị trường thứ cấp hiện nay hàng bán nhiều và trầm lắng, đăng tin rao không có người hỏi mua. Đa phần mức rao bán nhà bằng giá gốc thậm chí thấp hơn 50-70 triệu đồng so với giá mua vào nên muốn bán thoát hàng nhanh, ông phải hạ giá nhiều hơn các đối thủ.

"Tôi đã rao giá 1,8 tỷ đồng từ đầu năm 2022, đinh ninh có thể lời được khoản chiết khấu và các ưu đãi chủ đầu tư dành cho suất ngoại giao. Song từ tháng 5 đến nay, tín dụng khó tiếp cận, nếu ôm hàng thì phải vay để đi tiếp nên tôi đành cắt 80% phần lời để rút tiền về, nếu chậm thêm sẽ bị lỗ", ông Minh chia sẻ.

Tại buổi báo cáo thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm 2022 do Công ty DKRA Vietnam tổ chức mới đây, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển thừa nhận, trong vài tháng nay nhà đất trên thị trường thứ cấp giao dịch trầm lắng và xuất hiện nhiều trường hợp bên bán giảm giá trong quá trình thương lượng với bên mua.

Thanh khoản toàn thị trường thứ cấp đều có dấu hiệu đi xuống và giảm mạnh ở khu vực chưa thể khai thác kinh doanh, ghi nhận mức giảm phổ biến trên dưới 10%, những nơi từng tăng nóng sốt ảo đã giảm giá 20%.

Để đảm bảo giá trị sinh lời bền vững, khách hàng nên thận trọng lựa chọn dự án của những chủ đầu tư uy tín, được phát triển bởi các thương hiệu quốc tế, tránh tâm lý đầu tư theo đám đông.

Giới đầu cơ chùn tay

Ông Đinh Thế Hiển phân tích, hiện Ngân hàng Nhà nước đã có động thái kiểm soát nguồn vốn tín dụng bất động sản đang tác động tâm lý rất lớn đến người mua và người bán. Các nhà đầu tư đang kẹt vốn bắt đầu giảm dần niềm tin vào việc "giá bất động sản tiếp tục tăng". Giới đầu cơ, đầu tư ngắn hạn chùn tay vì thanh khoản kém trong khi các nhà dầu tư dài hạn, am hiểu thị trường chỉ quan sát chứ chưa sẵn sàng nhập cuộc vì họ tin rằng giá bất động sản có thể giảm thêm.

Đối với thị trường đã phát triển như TP HCM đang phổ biến hiện tượng bán giá gốc, tức mất đi trung bình 5% chi phí cơ hội (tham chiếu mức lãi suất tiết kiệm). Một số thị trường từng sốt ảo trước đây đến nay đã mất thanh khoản hoàn toàn. Thị trường không rầm rộ giảm giá mà chỉ dừng ở động thái đang âm thầm xả hàng, mức giảm giá đang thương lượng phổ biến trên thị trường thứ cấp khoảng 10%.

"Giá nhà đất năm 2021 cao, nhưng hiện nay chốt lời như giá kỳ vọng là rất khó nên nhiều trường hợp giảm biên lợi nhuận kỳ vọng xuống để xả hàng. Có thể giá rao không giảm nhiều nhưng trong quá trình thương lượng, nếu bên mua có tiềm lực tài chính và bên bán cần thu hồi dòng tiền về, giá chốt bán có thể giảm", ông Hiển nói.

Các chuyên gia dự báo, trong thời gian sắp tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn.

Trong dài hạn nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp diễn biến rõ nét hơn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.

Do đó, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp cũng như duy trì giá bán thứ cấp là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Song song đó, tăng cường sự quản lý của các cơ quan nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường… nhằm hạn chế xảy ra tình trạng sốt đất ảo.

Đối với khách hàng và nhà đầu tư, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Giai đoạn này có thể mở ra cho khách hàng có tiềm lực tài chính nhiều cơ hội sở hữu dự án có vị trí đẹp, với giá bán hợp lý... Do đó, để đảm bảo giá trị sinh lời bền vững, khách hàng nên thận trọng lựa chọn dự án của những chủ đầu tư uy tín, được phát triển bởi các thương hiệu quốc tế, tránh tâm lý đầu tư theo đám đông.